Через можливість “lock-and-leave”, запропоновані послуги обслуговування та сучасні зручності, життя в кондомініумах стає все більш популярним на ринку нерухомості США. Активність покупців демонструє потенційний фінансовий прибуток від інвестицій у кондомініуми. З огляду на національну та міжнародну економічну нестабільність, важливо знати всі факти перед інвестуванням у кондо.
Щоб забезпечити безпечні та успішні інвестиції, спершу потрібно зрозуміти причини широкої популярності кондомініумів. Після цього критичний аналіз різних аспектів інвестування зміцнить ваше рішення.
Причини популярності кондомініумів
- Кондомініуми часто дешевші за традиційні сімейні будинки.
- Асоціація власників відповідає за обслуговування спільної території.
- Обмежене зниження вартості під час економічного спаду.
- Низькі витрати на обслуговування.
- Підвищений рівень безпеки.
- Вища ймовірність здачі в оренду.
Найпоширеніші питання перед інвестуванням у кондомініуми
Знання базових основ інвестування у кондомініуми не лише захищає ваші кошти, а й забезпечує глибше розуміння процесу.
Що враховувати при фінансуванні?
Отримання фінансування на купівлю кондо дещо відрізняється від фінансування сімейного будинку. Банки та фінансові установи ретельно оцінюють розмір оплати за HOA (асоціацію власників), і часто затверджують менші суми до надання кредиту. Крім того, іпотечна ставка для вертикальних об’єктів дещо вища, ніж для горизонтальних – у середньому на 0.125%-0.25%. Також щомісячні внески HOA додаються до щомісячних іпотечних виплат.
Як впливають правила та обмеження HOA?
Це один із найважливіших чинників у рішенні щодо інвестування в кондо. Кожен будинок має свої унікальні правила щодо оренди, утримання домашніх тварин, гостей, паркування, використання спільних зон тощо.
Наприклад, багато асоціацій не дозволяють здавати квартири в оренду або обмежують допустиму кількість орендованих одиниць. У таких випадках ваш розрахунок прибутку від оренди буде недійсним. Без орендарів ви можете втрачати $1,500–$3,200 на місяць.
Як вибір локації впливає на інвестиції?
Без функціонального розташування та відповідної інфраструктури ваша нерухомість може довго залишатись на ринку під час перепродажу або оренди. Потрібно стратегічно обрати об’єкт, врахувавши бюджет, потенційну прибутковість і доступні зручності. Нижче наведено порівняльний список.
-
Кондо біля пляжу
Якщо ваш бюджет високий, розгляньте варіант відпочинкового кондо в Маямі, Флорида, за ціною $1,250,000 – $1,390,000. Переваги: великий потік орендарів, розкішне життя, вражаючі краєвиди, найсучасніші зручності тощо. Якщо бюджет нижчий, але бажання купити кондо на узбережжі високе – хорошим вибором стане Daytona Beach. Тут ціни на квартири (2-спальні, 2-ванні, площа 1,072–1,674 кв. футів) становлять приблизно $379,000–$624,900 із такими ж перевагами як у Маямі та ще й швидшим зростанням цін.
Варто також згадати Gulf Shores, Алабама – прихований скарб ринку кондомініумів. Метрополітен-інфраструктура поряд із океаном, причали для човнів, фітнес-зали на відкритому повітрі тощо. Максимальна ціна тут – $2,050,000, мінімальна – $214,900.
-
Кондо для працюючого населення
Для життя в великих мегаполісах або постійної оренди протягом року найкращим вибором є кондо в Нью-Йорку. Все, що потрібно — це значний бюджет. Вартість 2-спального 2-ванного кондо — $1,750,000, а 3-спального 3-ванного — $6,995,000.
Численні переваги включають: великі іноземні інвестиції, близькість до роботи, прекрасні краєвиди хмарочосів, вигляд на місто вдень та вночі тощо. Подібні можливості є і у Вашингтоні, де ціни на кондо коливаються в межах $390,000–$689,000.
-
Замурські (передміські) кондо
Передміські кондомініуми не є ідеальними для пасивного доходу, проте є чудовою альтернативою будинкам із сервісами.
Найкращим прикладом є Чикаго. Тут кондо на 3 спальні та 2 ванни коштує $330,000–$474,900. Переваги: вищий ROI, спокійне та затишне життя, участь у стабільній економіці, зелена зона тощо.
Чи здатні кондомініуми зростати в ціні?
Коротко кажучи – так. За наявності вигідного розташування, сучасних зручностей та унікальних переваг, кондомініум може збільшити свою вартість на 38.7% протягом п’яти років.
Чи можуть бути судові спори?
Суперечки між забудовником і HOA часто зустрічаються у випадках вертикальної нерухомості. Недобросовісні забудовники можуть виконувати роботи неналежної якості. Інвесторам слід уникати цього, оскільки вони можуть часто нести витрати на юридичний супровід, а також платити за додаткову оцінку стану майна.
Скільки коштує оформлення кондо?
Декорування кондомініуму може бути дорогим і зайняти багато часу. Багато покупців недооцінюють реальну вартість оформлення інтер’єру, особливо якщо мають обмежений час або бюджет. Усе залежить від площі кондо, кількості потрібних меблів і обраних матеріалів.
Найпростіший спосіб оцінити вартість — розглядати кожен елемент окремо: фарбування, настінні покриття, підлога (дерев’яна або керамічна плитка), віконні прикраси (жалюзі чи штори) тощо. Якщо наймати дизайнера інтер
